2020年，突如其来的疫情，给了房地产行业一记重创。因为疫情，2月份大部分城市楼市停摆，成交直线下滑，也让上半年部分房企销售业绩受到直接影响。

随着疫情影响减弱，地方政策的扶持，楼市逐渐恢复。8月末，房企陆续发布的中期年报显示，与年初制定的目标相比，多家企业上半年完成年度目标不到4成。

不过，大部分房企在财报中表示，对2020年楼市下半年充满信心，多家上半年业绩目标完成不佳的企业，对外强调目标保持不变。这意味着，最后一个季度，将是各大房企冲刺目标任务的关键期。

眼看着传统的“金九银十”节点来了，面临最后一季度冲刺的昆明房地产市场，行情怎么样呢？

“惠销”成新房市场主旋律

上半年，疫情之下各大房企积极推动复工，直播卖房等新型营销方式兴起，让楼市复苏明显，部分企业带头让利打折，成为上半年地产行业的营销风景线。但是，部分房企半年报中销售业绩统计显示，上半年房企销售业绩在年度目标表现上相差明显，大部分企业目标完成得并不好。

克而瑞数据显示，2020年上半年中，除恒大、滨江、金茂等房企业绩完成情况尚佳之外，36家标杆房企中近半数目标完成率不及40%，3家房企目标完成率低于35%。因此，最后一季度，成为各家房企冲刺目标重要时段。

虽然昆明房地产市场成交量与去年同期相比有着明显的差距，但最近几个月的成交进入常态化，比较平稳。而9月、10月份毕竟是市场焦点，相对来说市场机会还是比较大，不少开发商全力备战，纷纷拿出优惠进行促销。春城晚报-开屏新闻记者获悉，早在月初，恒大就率先打响了促销第一枪。

9月6日晚10点，恒大召开营销大会，恒大集团董事局主席许家印在会上正式下达了9月、10月的营销“军令”——每个月销售目标1000亿元，“金九银十”要卖2000亿元，并出台一系列促销“组合拳”。

记者了解，历史上从未有房企实现过单月销售千亿。去年“金九银十”，恒大曾经通过大力促销，9月与10月累计实现销售1734亿元，连续两月刷新房企单月销售最高纪录。考虑到今年房地产市场受到新冠肺炎疫情冲击与调控收紧的影响，销售额要在去年的高基数上增长15%达到2000亿元，难度可想而知。

为了实现抢收，此次恒大祭出了“史上最强”的全国楼盘7折特大优惠政策，同时还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高8.8折等多重额外折扣让利。以一套原价100万元的恒大房子为例，如果享受所有折扣优惠，现在购买只需要58万元左右。

值得一提的是，恒大还将在“金九银十”期间推出40多个全新楼盘，根据其“开盘必特价”的惯例，这批新盘将以极其优惠的价格入市，推动销售业绩大增。业内人士分析，在如此大力度促销的背后，恒大的目标显而易见——抢销售、抓回款、降负债。

而9月11日~10月20日恰逢中南云贵3周年置业节，记者从中南置地了解到，其推出了“南朋友 宠粉季”6大活动，每周推99套特价房、优享75折，首付4万起，百天零压力，推荐邻里购房最高4万元奖励，3天无理由退房以及购房抽取幸运锦鲤送价值5万元好礼等活动，引发一波市场热潮。

碧桂园也适时推出了9.9元购买97折抵用券的金秋购房节活动。这一系列的促销举措显示，房地产行业有相当强烈的回款诉求，同时也映射出房地产行业半年多来的焦虑情绪正在寻找一个适合的宣泄口，情况特殊的2020上半年，致使今年的“金九银十”销售节点对于房企来说比历年都重要得多。

二手房价持续上涨5个月

昆明8月二手房挂牌均价为14642元/㎡，环比上月涨0.5%，同比去年涨7.3%。截至目前，房价已持续上涨5个月；二手房成交均价连续4个月上涨，8月较上月涨0.5%，达13163元/㎡。总体来说，今年房价虽说稳中有涨，但涨幅不大，年初到现在涨2.5%左右，接下来大涨的可能性也不大。

西山区8月二手房挂牌均价为16813元/㎡，环比上月降0.06%，房价已连跌3个月，但仍居五区之首；

五华区8月二手房挂牌均价为14240元/㎡，环比上月涨0.6%，房价排名五区第二；

盘龙区8月二手房挂牌均价为14179元/㎡，环比上月涨0.2%，房价居五区第三；

官渡区8月二手房挂牌均价为13918元/㎡，环比上月涨0.8%，房价居五区第四；

呈贡区8月二手房挂牌均价为11864元/㎡，环比上月涨1.4%，房价仍居五区末位。

记者了解得知，盘龙区、五华区、官渡区各个面积段房屋的价格都比较平稳，但在西山区，150㎡以上的房子，面积越大，单价越高；而在其他区域70~90㎡的户型单价比90~130㎡的略高。

金九银十适合“抄底”购房吗

过去的8月，有关房地产行业的新闻不少。8月20日，央行和住建部召集了部分房企进京“喝茶水”，提出希望房企控制负债，不要继续快速加杠杆。同时，有媒体报道，监管准备收紧开发商的融资，并为融资设置了“三道红线”，总结下来就是：你越缺钱，就越不让你融资，超过这三条红线，就会对融资形成限制，而且还明确指出房企9月底前必须出示降债方案。

如果这“三道红线”属实且落地执行的话，可以预见，接下来房企融资大概率会进入“寒冬”。短期来看，部分触碰三道红线的房企融资受限制，要降债，只能加大销售回笼资金，降价促销将会是最好使的销售手段；长期来看，房地产市场的供给会进一步平稳化，有利于稳定房地产融资节奏，防范金融风险，对于咱购房者来说，未来买到“烂尾楼“的可能性也会有所降低。

在这样的背景之下，适合按照以往的市场规律“抄底”购房吗？

疫情“后遗症”、经济下挫等方面因素，致使很多消费者持币观望，但影响房价的因素很多，诸如土地市场、重大配套等，综合国家统计局以及各民间机构的数据来看，几年来昆明房价涨多跌少，即便在今年也表现得比较坚挺，房价上涨惯性、土地涨价、市场心理助推以及城市发展等方面都在给销售定价提供支撑。

是否选择在金九银十购房，建议考虑以下几点：

一是信贷政策的变化，如果没有严格的信贷政策收紧，对市场的影响不会太大；

二是银行理财资金价格的变化，如果价格不断降低，值得买房，因为资金成本降低了，社会上的资金更宽裕，投资的活跃度会更高。如果资金价格上行，就有可能是更值得卖房的时机，因为无论是从调控还是其他角度来看，资金价格上行，投资机会就来了；

三是看房企融资的情况，如果房企融资越来越多，带来的结果就是房企的成本降低，拿地的积极性更高。

综上所述，2020年肯定会出现一次超过往年力度的金九银十，当然市场的热度主要还是对比七八月份，应该会继续升温，大部分企业也会更加积极地在此时机供应一些比较好的房源，拿出一些比较有力的促销政策。

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